inkomstenmethode

Inkomstenmethode, ook wel de income approach genoemd, is een waarderingsmethode die wordt toegepast bij onroerend goed en andere activa die inkomsten genereren. Het doel is de waarde van een object te bepalen op basis van de (toekomstige) inkomsten die het kan opleveren. Deze methode staat naast de vergelijkingsmethode en de kostenmethode en wordt vooral gebruikt voor kantoor-, winkel- en industrieel vastgoed en voor investeringsobjecten.

De berekening begint met het schatten van het Netto Operationeel Inkomen (NOI). Dit is de brutohuur- en overige inkomsten minus operationele kosten zoals beheer, onderhoud, verzekeringen, onroerendgoedbelasting en leegstand. Financiële lasten (rente) en inkomstenbelasting worden doorgaans buiten de NOI gehouden.

De waarde wordt vervolgens afgeleid via directe kapitalisatie of via een discounted cash flow (DCF) analyse. Bij directe kapitalisatie is de waarde gelijk aan NOI gedeeld door de kapitaalverhouding (cap rate). De DCF-methode projecteert meerdere jaren kasstromen en verdisconteert deze naar de huidige waarde tegen een rendement dat het risicoprofiel weerspiegelt.

Toepassingsgebied en aannames: de inkomstenmethode is gangbaar bij commerciële vastgoedportefeuilles en bij beleggingsobjecten waar betrouwbare huurinkomsten en kostenkanalen bestaan. De methode is gevoelig voor aannames over huurprijzen, leegstand en de gekozen cap rate of disconteringsvoet, en kan minder geschikt zijn voor objecten met ongewone kenmerken of sterk veranderlijke inkomsten.

Zie ook: waardering onroerend goed, kapitalisatie, DCF, vergelijkingsmethode, kostenmethode.