Nutzungswerte

Nutzungswerte bezeichnen in der Immobilienbewertung den Wert eines Vermögenswerts auf Basis seines Nutzungswertes, also dem finanziellen Nutzen, der aus einer Fortführung der Nutzung entsteht, statt seines aktuellen Marktpreises. Der Begriff beschreibt damit den ökonomischen Vorteil, den der Eigentümer aus der Nutzung des Objekts ziehen kann, einschließlich der erwarteten zukünftigen Erträge und der Nutzungsmöglichkeiten.

In der Praxis gewinnt der Nutzungswert vor allem dort an Bedeutung, wo kein gaieller Marktwert oder Vergleichsobjekte vorhanden sind, etwa bei eigengenutzten Immobilien oder Spezialnutzungen. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert bzw. vom Marktwert und spiegelt die Ertrags- bzw. Nutzungsfähigkeit des Objekts für den Eigentümer über einen definierten Zeitraum wider. Der Nutzungswert berücksichtigt oft Alternativnutzen, Opportunitätskosten und den spezifischen Nutzen des eigenen Gebrauchs.

Berechnungsmäßig umfasst der Nutzungswert typischerweise mehrere Schritte. Zunächst wird der Evaluationzeitraum festgelegt; dann werden die jährlichen Nettovorteile aus der Nutzung geschätzt, etwa durch imputierte oder tatsächliche Mieten, abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie eventueller Leerstände. Zukünftige Investitionen oder Renovierungsbedarfe können berücksichtigt werden. Am Ende der Nutzungsdauer wird ein Restwert ermittelt oder angenommen. Die abgezinste Summe der erwarteten Nettobeträge ergibt den Nutzungswert; alternativ kann auch eine Kapitalisierung der Jahresnettorendite erfolgen, je nach Bewertungsmodell.

Der Nutzungswert ist stark von Annahmen abhängig, insbesondere von Mieten, Kosten, Standzeiten und dem Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz. Er dient als ergänzende Größe neben anderen Bewertungsverfahren und unterstützt eine ganzheitliche Beurteilung der Werthaltigkeit einer Immobilie.