Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltung bezeichnet im deutschen Zivilprozessrecht eine Zwangsmaßnahme, bei der ein Gericht einen Zwangsverwalter für eine zu sichernde oder belastete Immobilie bestellt. Ziel ist es, den Wert des Grundstücks zu erhalten oder zu erhöhen und die laufenden Einnahmen (Mieten) zu sichern, damit Gläubiger im Rahmen eines Verwertungsverfahrens bessere Erträge erzielen können. Die Maßnahme wird meist dann angeordnet, wenn eine Hypothek oder Grundschuld besteht und der Eigentümerpfand nicht sofort verwertet, der Gläubiger jedoch die Substanz und die Einnahmen schützen möchte.

Der Zwangsverwalter übernimmt die Verwaltung der Immobilie, sammelt Mieten, führt Instandhaltung und Betriebskosten durch, verhandelt mit Mietern und legt dem Gericht regelmäßig Berichte vor. Seine Befugnisse ergeben sich aus dem gerichtlichen Beschluss und einschlägigen Vorschriften; er handelt treuhänderisch zugunsten der Gläubiger, muss aber auch Interessen des Eigentümers und der Mieter berücksichtigen. In der Regel bleibt das Eigentum formell beim Eigentümer, die Verfügungsbefugnis liegt jedoch beim Verwalter. Der weitere Verwertungsweg kann eine frühzeitige Veräußerung des Vermögenswerts oder die Fortführung der Verwaltung mit dem Ziel einer späteren Zwangsversteigerung umfassen.

Zwangsverwaltung ist damit ein Zwischenstadium zwischen Bestandsschutz der Immobilie und einer Zwangsversteigerung. Sie unterscheidet sich von der Zwangsversteigerung, bei der der Grundbesitz unmittelbar verkauft wird. Die Maßnahme kann beendet werden, wenn die Gläubiger ihre Forderungen anderweitig befriedigt sehen oder der Wert des Objekts stabilisiert ist. In der Praxis dient Zwangsverwaltung dem Gläubigerschutz und der Risikoreduktion bei Immobilienkrediten.