Rechtsmängel

Rechtsmängel sind Defekte im rechtlichen Status einer Immobilie, die die Übertragung von Eigentum oder Nutzungsrechten beeinträchtigen oder verhindern können. Sie unterscheiden sich von Sachmängeln, die die beschaffenheit oder Funktionsfähigkeit betreffen. Rechtsmängel betreffen Rechte Dritter oder Belastungen, die mit der Sache verbunden sind und nach dem Kauf bestehen oder geltend gemacht werden können.

Typische Rechtsmängel entstehen durch Lasten und Beschränkungen im Grundbuch, wie z. B. Eingetragene Hypotheken, Grundschulden, Nießbrauch, Wohnrechte oder Wegerechte; durch Rechte Dritter (z. B. vertragliche Nutzungsrechte, Vorkaufsrechte); durch bestehende Mieter- oder Pachtsverhältnisse, die den freien Veräußerungserwerb einschränken; durch Ansprüche aus Rechtsstreitigkeiten oder durch fehlerhafte Eigentumszuordnung, die im Grundbuch nicht eindeutig geklärt ist. Auch unvollständige oder fehlerhafte Einträge im Grundbuch können Rechtsmängel darstellen.

Für den Käufer bedeuten Rechtsmängel ein potenzielles Risiko: Die Verfügungserlaubnis des Verkäufers kann eingeschränkt sein, Nutzungsrechte gelten fort, oder es entstehen Ansprüche Dritter. Rechtsmängel können zu Rücktritt vom Kaufvertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadenersatzansprüchen führen. In der Praxis dient eine sorgfältige Grundbuchprüfung (Due Diligence) der Risikovermeidung: Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der Lastenfreiheit und eventueller Zwischenverträge; gegebenenfalls Vereinbarungen zur Freistellung oder zum Erwerb von Rechten vor Abschluss des Kaufs.

Damit Rechtsmängel vermieden oder rechtzeitig erkannt werden, empfiehlt sich eine rechtliche Beratung und eine gründliche Dokumentenprüfung vor dem Vertragsschluss.