Bebauungsfähigkeit

Bebauungsfähigkeit bezeichnet im deutschen Baurecht die Fähigkeit eines Grundstücks, entsprechend den geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen bebaut zu werden. Sie beschreibt, ob und in welchem Umfang eine bauliche Nutzung im Rahmen des jeweils gültigen Planungsrechts zulässig ist. Die Beurteilung erfolgt vor allem anhand des örtlichen Bauleitplans oder, sofern kein Bebauungsplan vorliegt, anhand der allgemeinen baugesetzlichen Vorschriften.

Zur Bestimmung der Bebauungsfähigkeit dienen zwei zentrale Grundlagen: der Flächennutzungsplan (FNP) bzw. der Bebauungsplan (BPlan) der Gemeinde. Ein Grundstück, das einem Festsetzungstyp zugewiesen ist (z. B. Wohn-, Misch- oder Gewerbenutzung) und dessen zulässige Nutzung, Bauart sowie Abstands- und Nutzungsvorschriften im Plan festgelegt sind, gilt als bebauungsfähig, sofern diese Vorgaben erfüllt werden. Fehlt ein Bebauungsplan oder kollidieren Planfestsetzungen mit dem geplanten Vorhaben, greifen die allgemeinen Regeln des Baugesetzbuchs, insbesondere §34 Innenbereich (bauliche Nutzung innerhalb der bebauten Umgebung) und §35 Außenbereich (Außenbereich), sowie ggf. Landesbauordnungen.

Weitere Einflussgrößen: Baulasten, Abstandsflächen, Höhendimensionen, Geschossflächenzahl (GFZ) oder Trauf- bzw Firsthöhe, soweit im Bauleitplan oder in der Landesbauordnung geregelt. Baulastverpflichtungen oder Versiegelungsauflagen können die Bebauungsfähigkeit einschränken.

Praktischer Hinweis: Die Feststellung der Bebauungsfähigkeit erfolgt durch die kommunale Bauaufsicht oder das Stadtplanungsamt. Käufer oder Bauherren sollten vor Kauf bzw. Planung eine Prüfung des Bebauungsplans, des Flächennutzungsplans sowie ggf. des Baulastenverzeichnisses durchführen. Es ist zu beachten, dass Bebauungsfähigkeit nicht automatisch mit einer Baugenehmigung gleichzusetzen ist; die Baugenehmigung setzt zusätzlich die Erfüllung der baurechtlichen Anforderungen voraus.