Ertragswert

Der Ertragswert ist ein Bewertungsverfahren, das den Wert eines Vermögenswerts oder Unternehmens aus den künftig zu erwartenden Erträgen ableitet. In Deutschland und im deutschsprachigen Raum wird das Ertragswertverfahren insbesondere bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien sowie bei der Unternehmensbewertung eingesetzt. Es gehört zu den gebräuchlichen Wertansätzen neben dem Substanzwert- und dem Vergleichswertverfahren.

Wesentliche Begriffe sind der nachhaltig erzielbare Jahresertrag, der Kapitalisierungszins bzw. Kapitalisierungszinssatz sowie die Nutzungsdauer der Prognose. Der nachhaltig erzielbare Jahresertrag entspricht dem voraussichtlich dauerhaften Nettoertrag aus dem Objekt oder dem Unternehmen unter Berücksichtigung von Leerstand, Betriebskosten und notwendigen Instandhaltungen. Der Kapitalisierungszins spiegelt Renditeforderung und Risikoklage wider. Die Planungszeit umfasst in der Praxis meist mehrere Jahre; am Ende der Planungszeit wird der Restwert ermittelt, der den Fortbestand der Erträge bis in die Perpetuität abzubilden versucht. Der endgültige Ertragswert ergibt sich aus der Summe des abgezinsten Planertrages sowie des Restwerts.

In der Praxis wird zwischen statischem und dynamischem Ertragswertverfahren unterschieden. Beim statischen Verfahren wird meist eine stabilisierte Ertragsgröße angenommen; beim dynamischen Ansatz fließen prognostizierte Entwicklungen über mehrere Jahre hinweg ein. Wichtige Limitationen sind die Empfindlichkeit gegenüber Annahmen zu Erträgen, Kosten und Zinsniveau sowie die Abhängigkeit von Markt- und Nutzungsbedingungen.