Immobilienbewertungen

Immobilienbewertungen bezeichnen den Prozess der systematischen Schätzung des monetären Werts einer Immobilie. Sie dienen Transaktionen wie Kauf oder Verkauf, Finanzierung, steuerlichen Bewertungsverfahren, Versicherungen sowie Vermögens- und Portfolioplanung. Bewertungsobjekte reichen von Ein- und Mehrfamilienhäusern über Büro- und Geschäftshäuser bis zu Grundstücken.

In Deutschland erfolgen Immobilienbewertungen nach standardisierten Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind. Die drei wesentlichen Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf Verkaufspreise vergleichbarer Objekte und deren Anpassungen an Größe, Lage und Zustand. Das Ertragswertverfahren wird überwiegend bei renditeorientierten Objekten eingesetzt; es basiert auf dem zu erwartenden Nettoeinkommen und der Kapitalisierung des Ertrags. Das Sachwertverfahren wird vorrangig bei selbstgenutztem Eigentum eingesetzt und berechnet den Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungswert der Baulichkeiten plus Bodenwert, abzüglich Alters- und Abnutzungseffekten.

Für Kreditinstitute sind oft der Beleihungswert und der Verkehrswert von Bedeutung: Der Verkehrswert entspricht dem objektiven Marktwert, während der Beleihungswert tendenziell konservativer ausfällt und die Kreditvergabe beeinflusst. Bewertungen werden von öffentlich bestellten/verzeichneten Sachverständigen oder anerkannten Immobiliengutachtern durchgeführt; Banken können auch eigene Gutachter einsetzen. Praktisch unterstützen Immobilienbewertungen Marktanalysen, Lage- und Nutzungsfaktoren, Zustand der Bausubstanz, Mietspiegel, Mietentwicklung und gesetzliche Rahmenbedingungen.

Ziel der Bewertung ist Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Beschränkungen ergeben sich aus Marktschwankungen, Datenqualität und regionalen Unterschieden.