Sachwertverfahren

Sachwertverfahren ist eines der drei in der Immobilienbewertung etablierten Bewertungsverfahren in Deutschland, neben dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren. Es orientiert sich vor allem am eigenen Wert der Immobilie, unabhängig von Ertragsmöglichkeiten, und wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Sonderobjekten eingesetzt, für die es wenig aussagekräftige Miet- oder Verkaufsdaten gibt.

Das Verfahren gliedert sich in mehrere Schritte. Zunächst wird der Bodenwert (Bodenwert) ermittelt, basierend auf Lage, Nutzungsart und Fläche. Dafür kommen in der Praxis Bodenrichtwerte oder Vergleichsverkäufe heran; die Werte werden mit der Grundstücksgröße multipliziert und ggf. durch Merkmale wie Erschließung oder Form berücksichtigt.

An zweiter Stelle wird der Bauwert der vorhandenen Bausubstanz ermittelt. Hierzu wird der Herstellungskosten- bzw. Wiederbeschaffungswert der Gebäude herangezogen und auf den Bewertungszeitpunkt fortgeschrieben. Dabei spielen Bauqualität, Baujahr, Gebäudestandard, Größe und Nutzung eine Rolle. Anschließend werden Wertminderungen abgezogen, die aus Abnutzung, Alter, funktionaler oder wirtschaftlicher Obsoleszenz resultieren.

Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und netto Bauwert (also Bauwert minus Abschreibungen). Gegebenenfalls werden weitere Zuschläge oder Abzüge für besondere Merkmale oder äußere Einflüsse berücksichtigt.

In der Praxis dient der Sachwert häufig als Basiswert; oft wird er zusätzlich mit Ertragswert und Vergleichswert gewichtet, um einen marktgerechten Verkehrswert zu ermitteln. Das konkrete Gewicht hängt von Objekttyp, Marktbedingungen und Bewertungsauftrag ab. Das Verfahren erfordert belastbare Kosten- und Bodenwertdaten und wird von Gutachtern, Banken und Behörden angewendet.