Teilungserklärungen

Teilungserklärungen, auch als Aufteilungsurkunde bezeichnet, sind Rechtsdokumente, die die Aufteilung eines Gebäudes oder Grundstücks in eigenständige Eigentumswohnungen (Sondereigentum) und gemeinschaftliches Eigentum (Gemeinschaftseigentum) regeln. Sie legen fest, welchem Eigentümer welche Einheit gehört, beschreiben die Grenzen der Sondereigentumsflächen, die Lage und Größe der Einheiten und die Verteilung der Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum. Gegenstand ist ferner die Festlegung der Rechte und Pflichten der Eigentümer, insbesondere Nutzungs- und Lastenverteilung, Kostenaufteilung und Verwaltung.

In Deutschland knüpfen Teilungserklärungen an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an. Sie bedürfen der notariellen Beurkundung und müssen in das Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu wirken. Oft wird sie zusammen mit einem Aufteilungsplan erstellt, der die Einheitenseparierung geometrisch festhält. Nach der Eintragung entstehen die einzelnen Eigentumswohnungen sowie die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), in der die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile geregelt wird.

Inhaltlich umfasst eine Teilungserklärung typischerweise: Beschreibung der Sondereigentumsflächen und ihrer Grenzen; Aufstellung der Gemeinschaftsflächen; die Miteigentumsanteile der einzelnen Einheiten an dem Gemeinschaftseigentum; Rechte zur Nutzung der gemeinschaftlichen Teile; Regelungen zur Verwaltung, Instandhaltung, Kosten- und Stimmverteilung; ggf. Bestimmungen zu baulichen Veränderungen und Nutzungsbeschränkungen.

Eine Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung der in der Regel erforderlichen Mehrheiten geändert werden; Änderungen bedürfen ebenfalls der notariellen Form und Grundbucheintragung. Sie bildet die zentrale Rechtsgrundlage für den Betrieb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.